台北包租公投報率已經下降至1%上下,甚至比定存還不如,高雄市大學學區附近還有18%報酬的房子可以撿,你相信嗎?
請先看以下投報率試算~

CASE 1.
房價100萬+裝修50萬=150萬(現金)
月租10000年收12萬報酬率=8%
月租11000=>報酬率=8.8%
月租12000=>報酬率=9.6%
月租13000=>報酬率=10.4%

若貸款70萬 現金80萬 報酬率=15%(利息14000)
月租10000=>報酬率=13.25%
月租11000=>報酬率=14.75%
月租12000=>報酬率=16.25%
月租13000=>報酬率=17.75%(皆已扣除利息支出)

CASE 2.
房價200萬+裝修50萬=250萬(現金)
月租12000=>報酬率=5.76%
月租13000=>報酬率=6.24%
月租14000=>報酬率=6.72%
月租15000=>報酬率=7.2%

若貸款140萬 現金110萬(利息28000)
月租12000=>報酬率=10.5%
月租13000=>報酬率=11.6%
月租14000=>報酬率=12.7%
月租15000=>報酬率=13.8%

CASE 3.
房價300萬+裝修50萬=350萬
月租13000=>報酬率=4.46%
月租14000=>報酬率=4.8%
月租15000=>報酬率=5.1%

若貸款210萬 現金90+50=140萬(利息42000)
月租13000=>報酬率=8.1%
月租14000=>報酬率=9%
月租15000=>報酬率=9.8%

CASE 4.
房價90萬+裝修40萬=>貸款63萬(利息12400)本金67萬
月租11000=>報酬率=17.85%
月租12000=>報酬率=19.6%

CASE 4.就是我所謂18%報酬的好標的,雖然不多,但只要認真去找,耐心去議價,100萬以內的老公寓都可以給他買下去,貸款70~80萬,裝修預算控制在40萬以內,要達到18%報酬率並不是不可能

PS.公寓裝修盡量隔成四房,一般會是兩大兩小房,租金約3000~4000一間,3000*2+4000*2=14000,但是租金包水電網路第四台(不包冷氣),所以實收約11000~12000

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高雄市房價終於開始動了,如同某建商總經理說的,高雄的房地產原本是是歐洲的品質,非洲的價格,雖然環境不見得真有歐洲那麼好,但在全台灣來說,目前我認為高雄還是最適合居住的一個城市(十年之前就不敢講),有山,有海,有沙灘,有港口,有河川,有機場,有捷運....夏天沒台北熱,冬天沒台北冷,種種好條件都是台灣其他城市沒有的,過去幾年那種房價真的是低到離譜,還好讓我不小心注意到這點....楠梓區地圖



這張地圖上方(高雄大學/都會公園以北)算是橋頭區,下方(捷運世運站以南)算是左營區,中間大部分就是楠梓區,目前高雄最熱的區塊就屬北高雄鼓山左營區的農十六\巨蛋漢神\美術館\高鐵站周邊,請注意捷運高鐵站的下一站就是世運站,地理位置上來說緊鄰現在高雄最夯的區塊,但是傳統上就連一般高雄市民也認為楠梓區很偏遠(開車到巨蛋或美術館通常都在10分鐘內)

再看看這張地圖,楠梓區這塊地究竟有什麼東西?
1.高雄新市鎮:都會公園以北到橋頭中間這一大片重劃區,是由中央規劃準備容納30萬人口的新市鎮,這一兩年標售托標率達95%,價格翻倍以上,未來10年發展可以預期


2.援中港溼地公園:這個濕地公園占地30公頃,是全高雄占地最大的一座濕地公園


3.高雄都會公園:民國98年完工,占地近100公頃,我覺得是全台灣規劃最好也是最大的都會公園,比很多國外有名的公園都還要棒


4.右昌森林公園:是座剛剛落成的公園,占地5公頃,又稱"飛機公園",是座以遙控飛機為主題的公園,提供愛好玩遙控飛機的市民有個"可以飛"的場所


5.後勁溪:以前是條臭水溝,經過市府整治之後,兩岸沿線景觀大幅美化,還設計單車道,增設幾座拱橋,沿河岸透天景觀別墅已經喊出一戶5000萬以上價格


6.國立高雄大學:新學校目前約4000多學生,還在發展中,周邊以家樂福為中心蓋了許多類似豪宅的別墅區,因為是低密度開發區,所以車道兩旁必須退縮,屋頂要是斜屋頂,區域居住環境遠勝市區


7.國立高雄海洋科技大學:算是所老學校,緊鄰加工出口區,學生約8000人


8.國立高雄第一科技大學:新學校,在土庫台糖量販店過去一點,靠高速公路,周圍主要以透天為主,目前兩棟新大樓推案中


9.楠梓加工出口區:目前主要以高科技電子大廠為主,又稱楠梓科學園區,員工數約3萬多,廠區內約一半是日月光半導體這家公司,其他公司如華泰電子,NXP,楠梓電,雙葉電子....目前一園區已經建滿,第二園區開始動工,主要還是以日月光為主投資在這園區,未來還有更多員工會進駐


10.半屏山:自從幾家水泥廠撤出之後,半屏山開放給市民可以進入休憩,除了步行登山,也是挑戰登山自行車的聖地


11.中油高雄廠區:這是楠梓區以往最大的嫌惡設施,後勁居民抗爭數十年,20多年前五輕事件後承諾民國104關廠,目前確定本廠區已陸續關廠,員工開始派往鄰近其他廠區,這塊基地未來如何開發目前還有些未定數,但都會比原來這座製造汙染的大工廠好,工廠旁有占地不小的員工宿舍區,中油數萬員工及眷屬大部分住在這裡,宿舍區內有各種令人稱羨的設施,如高爾夫球場,室內游泳池等...


12.左營海軍基地:楠梓區靠海的部分全部是被海軍營區圍起來,前兩年淹水也是因為營區圍牆沒有辦法將水排掉,不過當時已經緊急開了很多排水孔(30分鐘淹水就排光),這裡是海軍的大本營,海軍總醫院也在此,數萬海軍及眷屬大部分也居住在營區附近,因此楠梓區有相當比例人口也是在海軍服務


13.楠梓火車站:這個火車站周邊過去是楠梓區較熱鬧的一塊,但目前其重要性已被高鐵或捷運取代,但是在鐵路捷運化的效應,這個站周邊也有類似捷運站的便利性


14.捷運紅線:高鐵站以北有世運站\油廠國小站\加工區站\後勁站\都會公園站\青埔站,這幾個站周邊除了青埔站在新市鎮還有空地,目前幾乎沒有可以蓋新房子的機會(後勁站旁還有一塊福懋建設準備蓋豪宅),捷運站附近2~300公尺的中古屋(大樓)目前還有一坪10萬以內可以撿,高雄捷運今年開始轉虧為盈,104年環狀輕軌開始營運之後,高雄捷運使用量還會進一步提升,這幾年高雄捷運站周邊房產還有很大的增值空間


15.高速公路:除了楠梓交流道以外,往左營還有交流道直接上10號國道或中山高,到中正路下交流道約5~7分鐘


16.世運主場館:這個場館主體建築令人嘆為觀止,經常辦大型演唱會,場館周邊是廣大的公園,對面是左訓中心


往南一點就是蓮池潭\高鐵站\新光三越百貨\高雄巨蛋\漢神百貨.....

高雄市區目前新成屋開價大概都在20萬以上,楠梓區目前新推案大樓還可以買到12~14萬的價格,中古屋大樓還有7~8萬的價格可以買,舊公寓還有4~5萬.......相信這些價格過些日子再來看又會往上推升

以往老高雄人會覺得楠梓區很臭,一堆工廠排放臭氣,有條很臭的後勁溪,還有垃圾掩埋場....,現在這些通通不見了,取而代之的是一堆高水準的公園(楠梓區四處都可以見到大大小小的公園),有生態保育兼具休閒功能的美麗河川.....開個車到目前高雄市地王(興富發每坪230萬買下)美術館區或是高鐵站不用10分鐘,捷運在本區有好幾個捷運站......種種理由都可以告訴你目前楠梓區的平均房價還是被低估~捷運站周邊,公園旁,大學周邊,河岸沿線....有很多值得投資的物件目前價格都還是很便宜,還有更多值得投資楠梓區的理由,有機會來找我喝杯咖啡慢慢聊吧!

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本物件位於楠梓區樂群路,離加工出口區西側門600公尺,加工區第二廠區就在樂群路末端,距離約300公尺,距海科大(2.2KM)跟高雄大學(3.5KM)也都不遠,樂群路小吃商店都很多,短短一條路有3間7-11,生活機能佳

這是間公寓五樓的房子,原本屋況老舊,因此需要大改造,請先看原本的屋況

 

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以下是改造後的平面圖,把原本客廳的和室打掉,隔出一間較大的套房,含衛浴跟一個陽台,大門入口處原來的客廳僅留一個玄關走道,將餐廳變成客廳

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大門玄關通道.jpg

 

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廚房吧檯後來在施工過程中臨時變更成不同型式

 

 

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灰色牆面部位成為一個小客廳

................................................以下為改造後的大門玄關

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大門旁邊這個櫥櫃上方放置三個房間的電錶分錶,以及網路HUB,下方為鞋櫃,中層可放置小東西,背後一面鏡子可方便房客出門前整理儀容,上方加一盞崁燈

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時鐘下方為無線門鈴

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玄關尾端上方為樑,旁邊為柱,在左側加一個展示櫃,梁柱皆以木皮包覆,成為一拱門造景,客廳增建的套房牆面上方加兩片毛玻璃增加採光

走道上方有兩盞崁燈,另外天花板處增加反射式照明增加氣氛

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將總開關移至大門入口側櫃上方

以下是小客廳的照片,剛完工時拍的,後來將老電視換成液晶電視

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小吧檯換成白色耐火板貼皮這個

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窗戶下方櫃子也是重新貼皮

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這間是套房

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櫥櫃是以原來的重新貼皮,師傅手工極佳,從外觀看起來就像是新做的

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原木床架

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只有這間地板磁磚最完整所以沒有重貼,完工後有些後悔,整個房子地板就這間沒貼很奇怪

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這間頂樓有加蓋,洗衣以及晾衣服就在頂樓,洗衣機旁上方是頂樓電源總開關跟電錶

另外頂樓有加蓋一間房間,室內照片候補

頂樓雖有加蓋但是仍然重新做最高等級防水PU

本物件所有開關全數換成新大樓使用的大型含小燈的那種

插座更是換成美國大廠COOPER的高級三孔插座

以後所有翻修房子都依照此標準規格更換

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這間是我開始投資不動產的第一間,座落位置在高雄第一科技大學校門口附近,整棟大樓社區都是套房,本物件位於4F,有電梯

由於屋況良好,沒有什麼需要整理的地方,買了些傢俱電器稍微擺設一下,PO上網隔幾天就租出去了~

設備有:

1.獨立筒雙人床墊

2.32吋SAMPO液晶電視

3.PANASONIC DVD

4.數位電視接收器

5.全新訂做窗簾

另外,書桌椅,衣櫥,書櫃,電視櫃,冰箱.....etc

 

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全國罕見,高雄地區絕無僅有的中油社區超大坪數公寓(緊鄰捷運站)出售

客廳很大,餐廳很大,廚房很大,每一間房間都很大.....



這是我從國中開始住了十多年的房子

這是中油當時自建賣給員工的房子,共32棟320戶,要按年資和職級排隊申請才可以買到
施工品質可能是全國公寓最高規格了,(中油員工自己設計/施工,用料超規格,當年被批評自肥)
因此住戶大多是中油高階主管,我父親是中油附屬國光高中的教師,所以也有資格
我的舊家左鄰右舍很多戶都是老師,平均住戶水準之高這點絕對是用錢買不到的喔!

如果您相信風水的話
這間房子的風水應該不錯,我們家三個小孩讀書時期在這裡居住
都有考到大學喔,一個上台大,一個高醫,一個師範學院現在當老師
不過跟這個社區其他家小孩比一下,其實也不算出色
在這個社區長大的孩子,當醫生的一堆,出國讀書的更多,還有一些現在是上市公司老闆喔
竟然還有一個得到金馬獎影后....絕大部分因為這個社區濃厚的書香氛圍,很難不把書讀好
住這裡的居民,你隨便問一個,都會告訴你這是一個全國最好的社區

那幹嘛要賣?

還不是因為我太孝順了阿!
去年因為母親說她爬樓梯腳會痛
我本來住在隔壁棟(因為喜歡這個環境後來又買一戶...現在當我的音響室)
只好在附近買兩間同一樓層的電梯大樓
陪她一起搬過去,結果室內實際坪數還比舊家還小
如果她腳關節沒問題的話,我們都捨不得離開這麼好的環境
兩間房子空了一年多,也沒出租,我媽就是捨不得賣
其實這裡有不少房子也是跟我們一樣
雖然主人搬出去,但是都寧可空著不願意賣喔!
反正這個社區我們有買兩戶
現在出讓一戶
絕對是很稀有的機會喔!

實際使用坪數達四十坪以上,如果是一般大樓的話大約要買60坪以上的房子喔!
除了室內使用面積很大之外,地下室每戶都分配有一個停放機腳踏車的空間,或是當倉庫
汽車停放除了每一棟前以及旁邊有畫格子的地方是輪流的,每兩年一輪,一年管理費1000元
社區內還有一個大停車場,欄杆旁邊,綠地旁....一堆地方可以停車,不用花錢買停車位
這是個封閉式社區,也不會有其他地方的人來搶停車位


先來仔細看看本社區的地理位置以及周遭環境


這是高捷網頁R18站的地圖,房子是旁邊的的國光新村 
可以點進去看看  http://www.krtco.com.tw/b-map/R18.html


這是PAPAGO軟體測得的走路到捷運站的距離,371公尺,慢慢走3分鐘就到了 


這是GOOGLE地圖


這也是GOOGLE地圖,請看社區跟捷運站中間都是大樹跟草地,社區內有大公園
這是本社區居民獨享的公共綠地,不是一般建商的不實廣告喔



這是社區旁的欄杆,有兩個入口


出售的是這棟的四樓


請參考一下棟距,跟一般公寓給你的印象不同吧!


遠方的建築就是捷運站,與對面住戶棟距夠遠了吧!


社區旁與捷運站中間的綠地道路邊隨處都可以停車(停這裡不用交管理費) 


社區旁的大樹


社區旁的草坪,旁邊白色建築是宏南里活動中心,有乒乓球桌,公廁等設施


社區旁的樹林


社區入口處的油廠教會,叫會後面是大停車場 


社區內的國光聯合診所,有高醫或長庚的醫師駐診


社區入口處


社區入口處


社區大門


社區旁的R18油廠國小捷運站


社區旁的R18油廠國小捷運站


捷運站內的地圖


捷運站內的地圖


從R18站內可以看到世運會主館場


從捷運站內看我們的社區,中間隔著許多大樹


捷運站內的售票機


回家時要下這個出口喔! (1號出口)步行3分鐘後到家


捷運路線圖,到高鐵只要兩站,到高雄火車站十幾分鐘,到三多商圈站約20分鐘


社區內的綠地 


社區內的綠地 


社區內的綠地 


出社區大門右轉就是繁華的商圈,真光/寶雅/小北百貨/屈臣氏/麥當勞/肯德基/
夜市/7-11兩家/全家/診所及銀行都有十家以上.......生活機能極佳
 

關於學區
社區隔著捷運站對面就是中油附設油廠國小
這間小學的背後金主是中油,我也是畢業校友,我可以告訴你,真的是"實力雄厚"!
小學隔壁是國光國中和國光高中,原來也是中油附設的中學,我也是校友
現在是國立中山大學附中,設備在全國堪稱一流!
所以我的小孩到現在戶籍還是沒遷出這個社區,打算未來可以就讀這幾間學校

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接下來看看實際的屋況吧!

由於搬走之後一直沒人住
也沒出租,所以裡面除了一些沒搬走的家具外,空空如也
沒經過整理,所以沒有樣品屋的感覺
就麻煩運用一下想像力吧!
往好處想就是,原來都沒什麼裝潢,所以新主人要裝潢時不用打掉一堆有的沒的


爬這種不陡又寬敞的樓梯,感覺很好,不容易累,搬東西也很容易


本社區的樓梯既寬敞且明亮 


入門玄關處,門的對面是整面的鞋櫃


看到鞋櫃了吧,旁邊是餐廳 


客廳的落地窗


餐廳


廚房


從客廳看其他房間的入口 


以前是我妹的房間,她出嫁後改成和室


和室


主臥室


主臥室衛浴


另一個公用衛浴


 從主臥看房間走道


另一間房間,可隔成兩間,各有一個出口,以前是我和我弟的房間


 以前是我的房間


以前是我弟的房間


我房間看出去是客廳


客廳的落地窗


從餐廳往客廳看


和室


主臥


從前陽台看樓下


從前陽台看樓下


後陽台(很寬敞吧,曬衣服空間超大,視野採光極佳) 


後陽台(從這邊看更寬敞吧) 


前陽台可以種花,大部分住戶都有種花,我們家以前也有種,
我一直覺得這種陽台的設計非常好
 


前陽台


種花的地方


側棟距,停一部車以後旁邊機車還可出入

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建物登記面積為237.64平方米


附近還有中油的兩個宿舍區,這兩個社區你進去看看
只叫人嘆為觀止,全高雄找不到這樣的社區了
裡面許多設施包括游泳池(室內),高爾夫球場(9洞),室內體育場,
福利社(有賣比台糖更好吃的冰),溜冰場,網球場,圖書館......
這些設施你都可以使用
住這裡的好處還有太多太多..........待續!

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